비거주 1주택자 종부세 달라진다? 12억→9억, 세제개편 보완 논의 총정리

비거주 1주택자 종부세 달라진다? 12억→9억, 세제개편 보완 논의 총정리

2026년 세제개편안에 대한 변화는 분명 필요해 보인다.

 

 

정부가 추진 중인 2026년 부동산 세제개편안을 두고 다시 변화 가능성이 커지고 있습니다. 특히 관심이 집중되는 부분은 집이 한 채뿐이지만 실제로 그 집에 거주하지 않는 ‘비거주 1주택자’입니다.

 

8월 23일 열린 고위당정협의회에서 더불어민주당은 직장 이전이나 자녀 진학 등 불가피한 이유로 실거주하지 못하는 1주택자까지 세 부담이 크게 늘어나는 것은 보완할 필요가 있다는 의견을 정부에 전달했습니다.

 

그렇다면 현재 정부안은 무엇이고, 앞으로 어떤 부분이 달라질 수 있을까요?

 

비거주 1주택자, 왜 갑자기 논란일까?

 

정부가 지난 8월 3일 발표한 세제개편안의 핵심 중 하나는 ‘보유’보다 ‘실거주’를 더 우대하는 방향으로 주택 세제를 바꾸는 것입니다.

 

같은 1주택자이지만 실거주에 따라 기본공제 금액이 크게 차이가 난다.

 

 

현재는 1세대 1주택자라면 실제 거주 여부와 관계없이 종합부동산세 기본공제 12억 원이 적용됩니다. 정부 개편안에서는 이를 실거주 여부에 따라 차등화하는 방안이 담겼습니다.

 

구분현행정부 개편안

구분	현행	정부개편안
실거주 1주택자 종부세 기본공제	12억원	14억원
비거주 1주택자 종부세 기본공제	12억원	9억원
비거주 1주택자	1주택자 혜택	세 부담 증가 가능

 

즉 내 집이 한 채밖에 없더라도 실제로 살고 있지 않다면 세 부담이 커질 수 있는 구조입니다.

여기에 비거주 1주택자의 종부세 세 부담 상한을 200%로 확대하는 방안까지 포함돼 논란이 커졌습니다.

 

“집 한 채인데 못 살고 있는 사람도 있다”

 

문제는 현실에서 집에 거주하지 않는 이유가 단순히 투자 목적만 있는 것은 아니라는 점입니다.

 

예를 들어 직장 발령으로 다른 지역에서 근무하거나, 자녀 교육 때문에 다른 곳에서 거주하거나, 가족 돌봄 등의 이유로 일시적으로 자신의 집에서 살지 못하는 경우도 있습니다. 이 때문에 비거주 1주택자를 모두 동일하게 취급하는 것이 적절하느냐는 지적이 나왔습니다.

 

8월 23일 고위당정협의회에서 김민석 더불어민주당 대표는 현실의 다양하고 불가피한 비거주 사유를 폭넓게 인정해 사각지대를 줄여야 한다는 취지의 입장을 밝혔습니다. 당정에서도 불가피한 비거주 사유에 대한 인정 범위를 확대하는 방향 등에 공감대가 형성된 것으로 전해졌습니다.

 

양도세도 ‘얼마나 오래 살았나’가 중요해진다

이번 세제개편에서 종부세 못지않게 중요한 것이 양도소득세 장기보유특별공제입니다. 현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 고려해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 정부안은 이를 단계적으로 거주기간 중심의 공제제도로 바꾸는 방향입니다.

 

2028년에는 보유기간 공제 비중을 줄이고 거주기간 공제 비중을 높인 뒤, 2029년부터는 거주기간을 중심으로 최대 80%의 공제를 적용하는 구조가 제시됐습니다.

 

쉽게 말하면 앞으로는

 

“집을 얼마나 오래 가지고 있었느냐”보다
“그 집에서 실제로 얼마나 오래 살았느냐”

 

가 세금을 결정하는 데 훨씬 중요해질 수 있다는 뜻입니다.

 

전월세 시장 영향도 변수

정부가 실거주 중심으로 세제를 바꾸려는 취지는 분명합니다. 실제로 거주하는 1주택자를 보호하면서 투자·임대 목적의 주택 보유에 대해서는 세제 혜택을 줄이겠다는 것입니다.

 

하지만 제도가 급격하게 바뀌면 집주인이 세제 혜택을 받기 위해 임대 중인 주택에 직접 들어가려는 움직임이 늘면서 전월세 시장에 예상하지 못한 영향을 줄 가능성도 제기됩니다.

 

여당 역시 이번 고위당정협의회에서 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 방향에는 긍정적인 측면이 있지만, 전월세 시장에 미칠 영향까지 세밀하게 살펴봐야 한다는 입장을 밝혔습니다.

 

그럼 비거주 1주택자는 어떻게 되는 걸까?

여기서 가장 중요한 점이 있습니다. 아직 최종안이 확정된 것은 아닙니다.

분명 불합리한 부분에 대한 조정은 필수이다.

 

 

현재 정부 세제개편안에는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용 등이 담겨 있지만, 8월 23일 고위당정협의회를 계기로 보완 논의가 본격화됐습니다.

 

특히 앞으로 주목할 부분은 다음과 같습니다.

• 직장 이전에 따른 비거주
• 자녀 진학·교육에 따른 비거주
• 가족 돌봄 등 불가피한 사유
• 일시적인 비거주
• 비거주 1주택자의 종부세 공제 기준
• 양도세 장기보유특별공제의 거주기간 인정 방식

구체적으로 어떤 경우까지 예외로 인정할지는 추가 논의를 지켜봐야 합니다.

 

1주택자라면 ‘실거주 여부’ 확인해야

이번 부동산 세제개편의 큰 방향은 분명합니다.

 

단순히 ‘집이 몇 채인가’를 보는 것에서 ‘실제로 그 집에서 살고 있는가’를 더 중요하게 보는 방향으로 이동하고 있습니다. 다만 집 한 채를 가지고 있으면서도 직장이나 교육, 가족 문제 등으로 불가피하게 다른 곳에 거주하는 국민도 적지 않습니다.

 

정부안이 그대로 시행될지, 비거주 1주택자의 예외 범위가 확대될지는 앞으로의 당정 협의와 입법 과정에서 결정될 전망입니다.

 

특히 비거주 상태로 주택을 장기간 보유하고 있거나 향후 주택 매도를 계획하고 있다면 종부세뿐 아니라 양도세 장기보유특별공제 개편까지 함께 확인할 필요가 있습니다.

 

 

※ 이 글은 2026년 8월 23일 기준 발표된 정부 세제개편안과 고위당정협의회 내용을 바탕으로 정리했습니다. 향후 입법 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있습니다.